Le guide du rachat de crédit 2

mars 29, 2019 2:00 Publié par Laissez vos commentaires

 

Il est important de comprendre la signification des termes courants dans le milieu de financement immobilier, avant de souscrire un emprunt bancaire ou avant l’achat d’un bien. Dans ce guide, nous avons dressé la liste de ces expressions afin d’aider les emprunteurs dans la recherche d’un investissement rentable.

L’échéance du crédit d’un prêt immobilier se réfère à la date à laquelle l’emprunteur doit rembourser la mensualité due ou la totalité de sa dette. L’obligation de paiement à l’échéance peut se faire par jour, par mois ou par trimestre selon la convention signée par les deux parties concernées. Dans le cas d’un prêt bancaire, l’établissement prêteur établit un échéancier de paiement sur l’offre de prêt pour aider l’emprunteur à visualiser le remboursement de sa créance. Le défaut d’un paiement de l’échéance de crédit entraîne la pénalité bancaire, la mise en demeure, la poursuite judiciaire et le fichage ficp. L’échéance mensuelle d’un prêt immobilier environne 885 euros hors assurance.

Ce contrat indique l’accord du bailleur à céder le bien immobilier à un locataire. En contrepartie, ce dernier s’engage à verser la somme due de la location. Le contrat doit définir les droits et les obligations de deux parties contractantes. Il doit comporter aussi les coordonnées du bailleur-propriétaire et du locataire, le montant du loyer, la durée de l’occupation, les charges et le dépôt de garantie. A titre d’info, la durée minimale d’un bail de location non-meublé d’un particulier est de 3 ans renouvelable. S’il s’agit d’une société, la durée minimale est fixée à 6 ans. Dans le cas d’une location saisonnière, la durée ne doit pas dépasser 90 jours. La présence d’un notaire n’est pas souvent indispensable dans l’établissement d’un bail de location.

Lors de la simulation d’un rachat de crédit ou de la demande de renégociation de crédit, l’emprunteur doit indiquer son capital restant dû. Il désigne le montant total des parts du capital à rembourser pour les échéances restantes à honorer pendant toute la durée du crédit. Il concerne à la fois le crédit immobilier et les prêts à la consommation. En général, le capital restant dû à une certaine date est souvent indiqué dans le tableau d’amortissement du crédit. Mais il est également possible de calculer la somme du capital emprunté restant en recourant aux outils proposés par les courtiers de crédit en ligne.

En droit français, il s’agit d’un événement imprévu et insurmontable qui empêche le débiteur de remplir l’exécution de son engagement. On retrouve ces cas de force majeure comme les événements comme le grève, les calamités naturelles, la guerre, l’incendie… dans les contrats d’assurance de crédit. Dans de tels cas, la compagnie d’assurance se réserve le droit de se dégager de son engagement de couverture. Dans le milieu professionnel par exemple, un employeur peut rompre le contrat de ses salariés si son entreprise est incendiée sans qu’il soit obligé de s’acquitter d’un préavis ou de passer par la procédure de licenciement.

Les mutuelles et les organismes spécialisés en cautionnement bancaire proposent ce contrat. Il leur permet de se porter caution en cas d’insolvabilité de l’emprunteur. La souscription à ce contrat est quelquefois indispensable lors du montage d’un dossier de rachat de prêt ou d’un emprunt immobilier en fonction du profil emprunteur. Il permet de sécuriser l’établissement prêteur car il fonctionne exactement comme une assurance. C’est-à-dire, l’emprunteur effectue chaque mois le paiement d’une cotisation à la compagnie garante. En cas de non-remboursement, l’établissement garant remboursera la dette avant de se retourner contre l’emprunteur.

La banque peut demander aussi l’apport d’une caution hypothécaire dans le cadre d’un financement bancaire si l’emprunteur est un profil à risques ou si le montant est conséquent. Elle est une alternative à la caution bancaire. Cette sûreté réelle peut être apportée par un tiers ou par l’emprunteur lui-même. Avec cette option, l’établissement financier a le droit de vendre le bien immobilier hypothéqué en cas de non-paiement du crédit. Mais si l’emprunteur a soldé toutes ses dettes, le cautionnement hypothécaire se termine au remboursement total du crédit ou au terme prévu dans le contrat du prêt.

Outre les sociétés mutualistes et les établissements spécialisés en cautionnement bancaire, une personne physique peut aussi se porter caution lors d’un prêt. Dans ce cas, elle s’engage à rembourser les dettes à la place de l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier. Dans le cas d’un mineur, un parent peut cautionner l’achat de son enfant. S’il s’agit de la location d’un appartement, la personne qui se porte caution effectue le paiement du loyer à la place du locataire si ce dernier n’honore pas ses engagements. On parle d’une caution simple lorsque le bailleur ou le prêteur se tourne directement vers le locataire ou le débiteur en cas d’impayés. Elle diffère d’une caution solidaire où le bailleur peut poursuivre la caution en cas de non-paiement sans recourir au locataire ou au débiteur.

Avant l’achat d’un bien immobilier, le nouveau propriétaire peut demander ou non un certificat d’urbanisme auprès de sa mairie. Ce document permet de connaître les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité, les taxes… concernant un terrain nu ou déjà construit. La demande de ce certificat délivré gratuitement est cependant indispensable dans le cas d’une acquisition d’un terrain où aucun projet n’est encore en cours aux alentours. On retrouve deux types de certificats : le CU A qui informe sur la situation d’un terrain selon le droit de l’urbanisme et le CU B qui indique la faisabilité d’une construction sur ledit terrain. A noter que ce document ne peut pas remplacer le permis de construire.

Lors de la demande d’un emprunt immobilier, l’établissement prêteur évalue le rapport entre les charges fixes de l’emprunteur et ses revenus afin d’établir sa capacité d’emprunt. Pour ce, il prend en compte la totalité des charges récurrentes de tous les prêts contractés : prêt affecté, crédit revolving, prêt à la consommation, crédit immobilier etc. Le calcul entre la part de revenus et les charges lui permet de vérifier si l’endettement de l’emprunteur ne dépasse pas le seuil de 33 %.
S’il s’agit d’une entreprise, les charges comprennent le coût supporté par la structure dans l’exercice de son activité (par exemple, les salaires, les loyers du local, les intérêts du prêt bancaire…)

Le propriétaire d’un bien immobilier doit s’acquitter des charges dans son immeuble. Lorsqu’il met en location son bien, il peut envoyer aux locataires un décompte des charges locatives qu’il a payées au profit du locataire avec les pièces justificatives correspondantes. Ces charges récupérables incluent les services liés au logement, les dépenses de matériel liés à l’entretien (balai, produits désinfectants…) et les réparations des parties communes (ascenseur, chauffage collectif, nettoyage de pompes, de cheminée, de canalisations d’eaux pluviales…) ainsi que les taxes d’enlèvement des ordures ménagères. Les détails sur la liste des charges récupérables peuvent être consultés dans le décret du 26 août 1987. Il est bon de savoir que toutes les dépenses d’entretien et taxes engagées par le bailleur sur son logement ne peuvent pas être récupérées sur le locataire.

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