Rachat de crédit important et hypothèque

mars 27, 2019 3:34 Publié par Laissez vos commentaires

 

Les emprunteurs qui souhaitent apporter un peu d’air à leur budget suite à l’accumulation de dettes peuvent se tourner vers une solution de rachat de crédit pour assainir leur situation financière. Cette technique bancaire leur permet de restructurer la mensualité de leur prêt et d’allonger la durée de leur emprunt tout en bénéficiant d’une trésorerie-s’ils en sont éligibles. Néanmoins, le refinancement pourrait poser un problème si le montant à regrouper est trop conséquent ou si l’emprunteur a des soucis financiers causant un endettement lourd. Dans ce cas, l’institution financière est en mesure de demander une hypothèque afin de s’assurer que les candidats au rachat sont en mesure de rembourser les dettes dans les délais. Explication du fonctionnement d’un rachat de crédit hypothécaire.

La législation encadrant le rachat de crédit indique le montant maximum qu’on peut regrouper pour un locataire. Celui-ci est de 100 000 euros contre 200 000 euros pour un propriétaire. Au-delà de ce montant, il s’agit d’une somme importante qui impose à l’emprunteur propriétaire la mise en avant d’une garantie dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire. Cette garantie ou hypothèque est souvent son bien immobilier. L’hypothèque est un type d’emprunt qui permet à l’établissement financier de prendre possession du bien en question si le débiteur n’arrive pas à honorer à temps le remboursement qui se fait normalement pendant plusieurs années. En cas d’incidents de paiement, la banque ou l’établissement prêteur est en plein droit de saisir le bien immobilier hypothéqué et de le vendre aux enchères pour solder la dette du débiteur.
Cette solution de financement ne s’adresse donc qu’aux propriétaires immobiliers acquittés ou en cours d’accession. Les banques proposent souvent cette solution lorsque le débiteur est candidat au rachat ficp ou a un taux d’endettement élevé même si le montant de ses dettes ne dépassent pas 200 000 euros. A noter cependant que toutes les banques n’acceptent pas un tel dossier. Seules quelques-unes, qui travaillent avec les courtiers, peuvent accepter de consolider les dettes d’un emprunteur surendetté. Si vous êtes dans cette situation, nous vous conseillons de passer par l’outil de simulation présent sur notre site afin de trouver rapidement une solution. Nous étudierons votre dossier et vous mettrons en contact avec la banque qui vous octroiera un taux d’intérêt avantageux et des modalités de remboursement adapté à votre budget.

Cette technique bancaire consiste à demander à une banque d’effectuer le rachat de ses prêts existants en cours auprès de ses anciens créanciers. En règle générale, les personnes qui recourent à cette solution financière sont victimes d’un aléa de la vie comme la baisse de revenus, le décès d’un conjoint, la perte d’emploi etc. En reprenant les crédits existants d’un emprunteur, la banque de rachat les fusionne en un seul et unique prêt. Le souscripteur au rachat n’aura alors qu’un seul interlocuteur et un seul crédit à rembourser sécurisé par une prise de garantie sur le patrimoine immobilier lui appartenant.
Lors de cette opération, la banque permet de fusionner les différents prêts (prêt conso, perso, crédit renouvelable, prêt immobilier…) et même les taxes d’habitations et les différentes factures non payés ainsi que les découverts bancaires.
Si le crédit immobilier est déjà soumis à une hypothèque, la garantie est simplement reconduite. A noter que ce montage financier ne nécessite pas normalement l’ouverture d’un compte bancaire auprès de la banque de rachat. Le prélèvement de mensualité peut être fait sur le compte bancaire habituel du souscripteur.
L’objectif de la fusion des différents crédits de l’emprunteur est de pouvoir lui proposer un seul crédit avec un taux d’intérêt revu à la baisse et une mensualité réduite. Si l’emprunteur prend la peine de faire la mise en concurrence des différents taux proposée par les banques de rachat, il lui est possible de dénicher un taux concurrentiel. Par contre, s’il ne dispose pas de suffisamment de connaissance ou de temps pour faire cette comparaison, il est susceptible de tomber sur une offre avec un taux peu avantageux. En effet, les banques octroient souvent un taux peu compétitif avec cette solution. D’où l’intérêt de recourir à un courtier ou un organisme expérimenté en rachat comme Crédimed qui peut monter un dossier de regroupement de dettes hypothécaire avec un taux avantageux. C’est dû au fait que nous sommes en partenariat avec la plupart des banques proposant ce service. De plus, nous effectuons souvent la négociation du taux dans le but de réduire le coût total du rachat. Cela est important car le rachat de crédit hypothécaire génère des frais assez conséquents.

Les frais habituels lors de la mise en place d’un rachat de crédit hypothécaire sont les suivants : indemnités de remboursement anticipé (ne peut pas excéder 3 % du capital restant dû), la mainlevée de la garantie si le crédit immobilier est garanti par une hypothèque (environ 2 % du montant racheté), les frais de la mise en place d’une nouvelle garantie et les frais du notaire. Dans le cadre de cette opération, l’emprunteur aurait aussi à payer les frais d’assurance emprunteur, les frais du dossier et les commissions du courtier (1 à 3 % du montant total du rachat). Tous ces frais sont ajoutés au montant total du rachat.
Le montant de l’hypothèque correspond au prix du bien immobilier sur le marché auquel la banque a appliqué un abattement de 10 à 25 % selon l’état du bien et le fonctionnement de la banque. A titre d’exemple, si la valeur du bien immobilier est 160 000 euros, le montant de l’hypothèque pour garantir le prêt est ainsi compris entre 144 000 euros à 120 000 euros.

Pour faire un regroupement de dettes avantageux, il est d’abord conseillé de passer par un outil de simulation. Cet outil aide à avoir une première idée du coût de ce montage financier. La simulation est complètement gratuite. Cet outil est présent sur ce site.
Sinon, les personnes qui souhaitent dégager le maximum de bénéfices avec cette solution financière devraient mettre en place ce montage dans le premier tiers de la durée de vie du crédit immobilier. De plus, la différence de taux entre les anciens prêts et le nouveau taux du rachat devrait être au moins 1 point. Le montant du capital restant dû devra aussi dépasser plus de 100 000 euros ou au minimum 80 000 euros.
Par ailleurs, la négociation de l’assurance-emprunteur, du taux d’intérêt du rachat, de l’indemnité de remboursement anticipé, du frais du courtier est également importante. Les frais du notaire sont quant à eux généralement fixes. Mais les autres frais liés au rachat peuvent être négociés.
Enfin, le recours à un agent de courtage est indispensable lors d’une demande de rachat de crédit important ou dans le cas d’un surendettement avec fichage ficp. Un courtier n’est facturé que si le client est satisfait avec l’offre de rachat dont il a proposé. Dans le cas contraire, le client n’a rien à payer pour l’étude, l’analyse du dossier, la négociation du taux et la comparaison des différentes offres de ses partenaires bancaires. N’hésitez pas ainsi à effectuer la simulation du regroupement de dette hypothécaire sur notre site.

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